IMPACTO EN IMPUESTOS DE “VENTA CORTA” (SHORT SALE) O DE UN JUICIO HIPOTECARIO (FORECLOSURE).

Existe mucha confusión relacionada al trato de impuestos de una “Venta Corta” (de aquí en adelante “Short Sale”) y un Juicio Hipotecario (de aquí en adelante “Foreclosure”).
Necesitamos determinar que es una “short sale”: Una short sale es una venta aprobada por el prestamista en donde los fondos que se reciben de la venta salen “cortos” de la deuda en la propiedad.
Una foreclosure es el proceso judicial a través del cual el prestamista toma posesión de la propiedad. Ambos resultan en indulgencia de la deuda (de aquí en adelante “debt forgiveness”).

Debt forgiveness es considerado ingreso por el Código Fiscal. Sección 108. Es lógico. Si alguien le presta, digamos, $50,000, y no los paga por razón alguna, usted es $50,000 más rico.

En el contexto de la compra de una casa, aplica de la siguiente manera:
Usted recibe una casa valuada en $700,000. Dio $50,000 de entre y debe $650,000. Si no paga los $650,000 usted recibe $700,000 en valor por $50,000. Que la casa bajó de valor no importa, porque también podría haber subido de valor.
Usted debe el dinero, no lo paga, usted tiene ingreso.
El prestamista le enviará la Forma 1099-C Cancellation of Debt a principio del año siguiente al de la cancelación de deuda.
A usted le toca reportarlo en su declaración de impuesto y explicar que no es gravable para usted, si existe una exclusión.
!No lo ignore!

¿Cuando es una cancelación de deuda excluida de ingreso?

Primero, necesitamos determinar que tipo de bien raíz es, y en que estado está. En California, si el préstamo fue para comprar bienes raíz, en el cual no pueden habitar mas de 4 familias, y el comprador reside en una parte de esta propiedad, lo único que el prestamista puede hacer es irse sobre la casa (foreclose). Si existe una deficiencia, el prestamista no puede colectar la deficiencia contra el deudor. Code of Civil Procedure Sec. 580b.
Ya que la deuda se extingue cuando el prestamista toma control de la propiedad, o aprueba una short sale, no hay ingreso.

El problema existe cuando la deuda original ha sido refinanciada.

Si la deuda fue refinanciada para obtener mejor interés y la cantidad de la deuda y el prestamista continúan siendo los mismos, nada ha cambiado en realidad. Sin embargo, si la deuda ha sido pagada por otro prestamista y ahora el nuevo prestamista tiene la hipoteca, estos fueron fondos que no se usaron para comprar la propiedad, y la exclusión no aplica.
Si usted refinancia una cantidad mayor que la deuda original y el exceso lo usa para mejoras de la casa, la deuda aun se ve como compra original de la casa.
Pero lo que pasa en esta economía especulativa es que las personas han refinanciado, o han obtenido una segunda hipoteca, para comprar otro bien raíz, o artículos personales. Bajo estas circunstancias, la deuda cancelada es ingreso.
Su preparador de impuestos debe investigar como se usaron los fondos para ver que porción, si alguna, es excluida, y se lo debe explicar al IRS cuando prepare sus declaraciones.
¡Pero no ignore la Forma 1099-C!

Lo primero que se debe determinar es si su bien raíz es su residencia o es una inversión, digamos, la renta.
Si la propiedad es su residencia, el gobierno federal permite hasta 2 Millones de dólares de “debt forgiveness” sin gravarlo de impuesto. California tan solo permite hasta $250,000 en deudas no mayores de $800,000.
Si este es su caso, no necesita hacer un análisis del uso de los fondos del préstamo.

Pero si la propiedad se renta, entonces se necesita un análisis.

Pero, aun si tiene ingreso por “debt forgiveness”, no se le olvide que tiene deducciones contra tal ingreso. Probablemente, si perdió su propiedad, tuvo la perdida de su inversión, la cual puede deducir.
El mensaje es: No hay manera simple de determinar si “debt forgiveness” es gravable de impuestos. Se necesita un análisis detallado.
Pero sea lo que sea, no ignore la 1099-C!

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